重庆新盘 重庆新盘房价

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精装修比边上毛坯盘还低 杭州调控后新盘价格理性回归

就在这两天，杭州调控过后入市的新盘价格低于市场预期，甚至低于周边在售盘，成为最具话题和启示的楼市现象。因为定价更灵活的新盘，更能真实反映市场调控效果。“如果在调控前开盘，水晶郦城的价格可能要直逼3万元/平方米，现在成交价2.1万/平方米。”“华夏四季精装修卖2.5万/平方米，比边上毛坯盘还低！” 未来科技城板块价格线回到2.5万因今年几大新盘冲进3万+房价阵营的未来科技城近日被“打回原形”。 上周六，位于荆常大道海曙路交叉口的住宅华夏四季样板区开放。据销售介绍，这个定位为偏改善精装修项目，是板块目前唯一一个新风、中央空调、净水器、地暖四大装修系统齐全的楼盘，洋房为全石材干挂外立面，此外项目园林、会所及入户门等建安成本颇高。但这样“改善配置”的楼盘，却报出了今年8月份以来，未来科技城核心区内几乎消失的售价，甚至低于周边毛坯盘：首开普通高层住宅预计均价2.5万/平方米，8层洋房除去1楼外，其他楼层房源价格将不超过3万/平方米。众所周知，今年8月份以来，杭州楼市进行爆发性上涨阶段，未来科技城成为上涨最快的板块之一，几大新盘表现出色。今年板块内最具有代表性的万科星空均价3.5万/平方米，透明售房网一房一价表上，该盘在售部分房源的备案价甚至高达4.2万/平方米；淘宝城南的部分装修项目合景映月台均价2.85万/平方米，部分房源直冲3万/平方米；与华夏四季相邻一条海曙路的毛坯项目北大资源未名府也涨到了2.7万/平方米。但随之而来的调控让板块陷入止涨冷静期，如今板块调控政策后的第一个新盘华夏四季亮相，公布出来的首开预期价格让楼市“虎躯一震”——和目前板块在售盘相比价格低了不少，可以说是一个“惊喜价”，对市场诚意十足。这也从侧面反映出调控政策在房价上的显效，过热的未来科技城板块房价，正在理性回归。钱江世纪城3大新盘入市或将树立板块房价新标尺 钱江世纪城板块今年没有新盘入市，在售楼盘房价从去年16000元/平方米左右卖到今年下半年35000元/平方米，在今年10月份之前还得靠“抢”才能入手，被称为投资客最多的板块。但调控过后，投资客退去，不少楼盘顿时门庭冷落，成交量骤减，据透明售房网统计，上周萧山区仅成交40套住宅，比9月份前单天成交量还少。在这样的形势下，钱江世纪城板块的主流新盘，是否同样有一定的价格回归，备受市场关注。目前板块内即将入市的新盘有3个，都是来自品牌房企之手：融创·时代奥城、滨江江南之星、龙湖春江天玺。上上周，融创时代奥城样板区开放，首开房源放出来的价格也从一度被传的4万+变成了3.8万/平方米。据了解，融创·时代奥城位于金鸡路上，与杭州国际博览中心相隔不到500米，是目前在售和将售楼盘中离奥体博览城最近的楼盘。 周边在售楼盘有位于机场高速旁的碧桂园珑悦，精装修高层118方户型价格在3.3万/平方米-3.6万/平方米之间。飞虹路上的顺发美哉美城现已开售11号楼，户型大小都有，售价在3.8万/平方米-4万/平方米之间，毛坯交付。更远一点，靠近萧山市北区的万科大家世纪之光销售则表示目前项目仍以备案价3.8万/平方米-4.2万/平方米价格销售，公司内部正在商定折扣，建议等折扣下来再前来购房。对比起来，融创·时代奥城位置更好，但定价却没有相应上一台阶，也算是一种理性控价。 上周，位于萧山的滨江·江南之星一口气推出了8套精装实体样板房，宣告即将入市。据项目负责人介绍，江南之星预计将在12月首开，推出高层和洋房产品，高层毛坯房源起价2.5-2.6万元/平方米，洋房装修房源价格在3.3万元/平方米左右。据介绍，滨江集团将把江南之星打造为滨江首个智慧社区，在精装修房源上采用了智能精装体系，包括绿色环保、智能科技、精致舒适三大体系。当天，记者在现场看到有不少购房者前来看房和询价，其中不乏投资客。“如果真的以这个价格开盘，那加上滨江的品质，性价比绝对可以。”有看房客户表示。滨江·江南之星位于近年来风头正旺的奥体板块，虽然不算最核心的区域，但胜在已经形成了较为丰富的配套。目前，江南之星周边在售项目价格已经全线越过3万元/平方米。距离最近的中铁建·江南国际城8号楼和11号楼高层89方毛坯单价在3.5-3.6万元/平方米。万科·海上明月在售装修成品房均价3-3.4万元/平方米，新城·香悦奥府的10号楼房源，毛坯单价在3.8万元/平方米左右。与周边竞品相比，江南之星价差明显。 与滨江·江南之星同处博奥路，位置更靠北面的龙湖·春江天玺在最近几天新领了高层19号和20号楼的预售证，共264套房源。预售证显示，这批房源89方毛坯单价在3-3.1万元/平方米，119方毛坯单价在3.1-3.4万元/平方米。 据悉，龙湖·春江天玺将在本周末开盘。如果参照水晶郦城低价首开的方式，春江天玺或许在这个周末给奥体板块树立一个新的价格标尺。调控后首个新盘开盘 水晶郦城低价入市自从9月底杭州楼市调控重启后，市区开盘的纯新盘项目突然变得屈指可数，仅有万科北宸之光·拱宸、宋都·东郡之星、中铁建·保利像素等，市场仿佛进入寂静期。不过，在11月楼市调控加码后，这种沉寂反而被打破。上周末，位于浙大科技城板块的龙湖·水晶郦城首次开盘，成为调控升级后首个开盘的纯新盘。 上周日，西湖区的龙湖·水晶郦城首次开盘，推出6、7号楼共255套房源，户型为90方三房和119方四房。据开发商称，首开均价约21000元/平方米，目前仅剩几十套房源，理性开盘大受市场认可。 如果说龙湖的项目开盘热销是司空见惯的话，那水晶郦城的首开价格则是大大出乎市场意料。在首开之前，龙湖方面对外宣传的价格是“200万西湖区大三房”，均价在23000元/平方米。不过，当天在开盘现场，可以看到折后价格要更低，中间套不到2万元/平方米，边套在2-2.2万元/平方米，200万元的总价确实可以选到不错楼层的房源。 “如果在调控之前开盘，水晶郦城的价格可能要直逼3万元/平方米。”某房产业内人士表示。确实，水晶郦城所在的浙大科技城板块，目前楼面价已经达到了14902元/平方米，由万科在今年5月12日拿下西雅图项目时创下。而将在11月28日出让的住宅地块，起拍价也已经到了10869元/平方米。再来看看水晶郦城周边在售项目的价格情况。水晶郦城作为浙大科技城的首发项目，目前同一板块内的竞争对手中铁建·西湖国际城和万科·西雅图尚未开盘。距离水晶郦城较近的主要在售项目是古墩路上的上实·海上海，它在10月份的成交均价为19788元/平方米，与此次水晶郦城的首开价格相差无几。不过，水晶郦城隶属西湖区，又是大牌开发商龙湖打造，对比之下性价比显而易见。

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杭州营销战价格战硝烟渐起 新盘老盘该如何突围？

营销战、价格战硝烟渐起，新盘、老盘如何突围？这依然是摆在所有项目面前的课题。

15万套库存挑起的“战争”

截至昨天，根据杭州装饰网的统计，杭州市区（含萧山、余杭）可售商品房套数接近152000套，这是自去年11月突破15万套历史大关后，连续5个月库存量维持在高位运行。

15万套是个什么概念？据历史统计，2008年全市库存是5万多套，2009年跌至2万多套，随后每年递增，到2013年增加到10万多套，而去年底就在15万套左右徘徊。和急剧增长的供应量相比，杭州市区每年成交的商品房数量却不是一条上扬线，在2009年创下111280套的历史纪录后，一路下行，2012年开始成交量虽然有所回升，但去化量几乎维持在每年将近9万套的水平。也就是说，即便没有任何新房源面市，仅这些库存，未来一年也卖不完。

与此同时，一大拨新盘正在涌来。有媒体统计，预计今年纯新盘上市将近50个，潜在供应量可能超过28万套，这让今年杭州楼市的竞争更加激烈。

从目前的市场反应来看，库存带来的压力显而易见，农历春节一过，市场上大幅降价、营销“白刃战”已经此起彼伏。不管是单价不足万元的刚需楼盘，还是总价超过500万元的市中心豪宅，都选择在羊年一开年就降价甩卖。而一场雾霾引发的杭州房产圈营销大战更是有蔓延之势，越来越多楼盘以除霾为卖点，推出相关的产品。

此外，更多新品在3月蓄势待发。全新项目如融信·杭州公馆、龙湖杭电大项目等相继全新亮相，而世茂·天宸、凯德·湖墅等已经领出预售证的新项目或将在3月首开。

2015年的杭州楼市，看似春意盎然，弥漫在各个楼盘之间的却是剑拔弩张的紧张感。

“三国杀”板块越来越多

去年开始，同一板块几个楼盘近距离“肉搏”的情况就渐渐多了起来，除了临平山北这样集体滞销的板块，新盘还没开就注定硬碰硬的板块也不少，在主城区最典型的就属华家池板块和蓝孔雀板块了，都是同一地段扎堆开盘，就开发商而言，这就是一场考验营销力和品牌影响力的硬仗。

华家池，一次百亿土地出让会让这个“学院”板块立刻跻身豪宅之列，绿地、世茂和滨江的进驻也令高端客户对这个板块充满期待，只是和大鳄们一向快、狠、准的节奏有些不同，华家池三个项目从地块出让至今过去了一年半时间，但迟迟未有“首开”的动作。记者曾在春节前询问过板块内三个楼盘的“首开”计划，当时相关工作人员回答得都不太确定，目前唯一能查到的是世茂·天宸在去年最后一天领到了预售证，预计3月底开盘。

也难怪这些豪宅楼盘谨慎开盘，一方面这些项目地价高、成本高，另一方面却是行情不怎么样的豪宅市场，销售本来就难，再加上左邻右里都是不可小觑的竞争对手，开门头炮的确需要再三斟酌。不过，随着各个项目“首开”倒计时的临近，差异化竞争的策略也在逐步清晰。

像世茂·天宸还是想利用早一步开盘抢占先机，而且先以毛坯房源入市，或许能用相对的低价撬动市场；同时，用配备了私家泳池的大户型产品提升项目调性，不失豪宅本色。

而绿地·华家池1号拥有面积最大、总价最高的地块，坚定地走着精装豪宅的路子，精装标准定在元/平方米，产品定位对标伦敦海德公园一号、香港礼顿山、上海汤臣一品等顶级豪宅，似乎要将“奢享”做到极致。

和两位外来大鳄不同，本土房企开发的滨江·华家池选择后发制人，到目前为止销售展示中心还未开放，但作为最具本土优势的项目，滨江早在春节前就信心满满地对外宣布“滨江·华家池是2015年杭州市中心最优质的改善型楼盘”，也是板块内唯一一个定位为纯改善的豪宅类产品，主力户型为125-220平方米，没有设计90方小户型，保证了客群的统一性。从此前获得的消息是，滨江·华家池售楼处和样板房将在今年3月底正式开放，项目首开预计将在今年二季度。

与华家池板块差不多时间进入人们视野的还有城北的蓝孔雀板块。2013年9月，顶着“左申花、右桥西、前银泰、后万达”的光环，蓝孔雀板块一连出让了8宗地块，引入了招商、融信、复地、三江、江苏新城等众多开发商集聚，却没想到，进入2022年后，蓝孔雀板块诸楼盘都陷入尴尬。时至今日，只有融信·蓝孔雀、三江·花园道壹号两家有开盘记录，截至昨天数据显示，三江·花园道壹号成交了102套（含限制房产），融信·蓝孔雀的网签数为50套（含限制房产），而差不多同时拿地的招商·雍景湾首开时间则是一推再推，到现在还没能开盘，招商地产相关负责人直言“首开有压力”。

成本高、竞争激烈、产品同质化严重、行情差是目前蓝孔雀板块诸楼盘遇到的问题，这个困局怎么破？同板块中的几个楼盘之间关系也很微妙，既是盟友，也是竞争对手。有媒体报道称，蓝孔雀板块的各大开发商已经达成了“共同协议”：抱团取暖，共同抵制恶性竞争。但当三个项目售楼部岗亭同时出现在路口，访客往哪个售楼部引、意向客户去你家还是我家，暗中较量在所难免。

钱江新城全新加入“战国”行列

至于近期商报观察员前往实地探盘的钱江新城板块算得上是今年新加入的“战国”板块，尤其是在南星一带的钱江新城一期区域，融创、大家合作开发的望江府、滨江代开发的钱塘印象、转由欣盛操盘的钱江御府、2013年拿地的金隅学府以及融创新收的侯潮府等五大豪宅楼盘扎堆于此，为杭州主城区豪宅市场增加供应量的同时，也是各大开发商高端产品之间的一场较量。

作为传统豪宅板块，近两年并没有太多新盘入市，自2010年绿城·蓝色钱江二期开盘后，该区域基本没有新增豪宅供应。但从去年开始，板块格局有所变化。一方面是越来越多实力房企进驻，带来自己体系内最高端的产品，让板块内的豪宅产品更加多元化；另一方面，面对艰难的市场环境，新盘的营销思路也在转变，寻找更为敏感的商业卖点，例如钱塘印象、钱江御府都会主打行知幼儿园、胜利小学、北师大杭州附中12年全程名校学区概念，也会向你介绍周边新开了杭州市妇幼保健医院，而钱江御府因为有90方毛坯小户型可能更容易出货，钱塘印象则主打166方以上精装大户型，定位高端改善型项目，已近售罄的望江府倒是各种户型、精装毛坯都有。今年，随着全新的金隅学府以及侯潮府的加入，钱江新城一期区块的豪宅之战或将进一步升级。

除了南星一带的钱江新城区块，三堡附近的钱江新城二期板块同样酝酿着战火。板块内不乏资金实力雄厚的房企，如中华企业、中海地产、万科都是国内知名房企，但同样面对市场低谷，这些公司大大放慢开发速度，原本说好的“首开”都变得遥遥无期。2012年10月17日，中海56亿包揽三堡三地块，创造了当时杭州土地出让市场上包括拿地金额第一高、楼面价第一高在内的五个“第一”；打造的“御道路一号”项目拥有50万方超大体量、400米一线江景，还是中海入杭7年首个“一号系”豪宅；但自去年年初做了新品亮相后，就再没实质性开盘动作。早在2013年底就首开的江南御府，在开盘两月零成交后，更名东方御府转由欣盛代销。而2009年就拿地开发的中企·御品湾本打算再去年年中首开，随后开盘消息便石沉大海。还有2013年6月拿地的万科，去年终于将项目案名定为“大都会79号”，还请来新古典主义建筑鼻祖斯特恩设计，几番琢磨，定于今年上半年开盘。

目前，对于这几个项目来说，销售压力依然巨大。产品虽然做的是豪宅定位，手上却没有原始的高端客群，蓄客艰难；而且和钱江新城一期成熟的生活氛围相比，二期虽有金融城概念，但板块内现在基础建设薄弱，配套跟不上，距离蓝图变为现实还要一段时间。如何把手上这批高端产品转化为现金回款，这才是终极命题。

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