张(建材/家居企业)

    新人们要结婚，当然买房和装修婚房是必不可少的了， 收楼作为整个购买过程的最后阶段，往往也是出问题最多的阶段，一不小心，购房者就容易掉进发展商精心布下的陷阱里。在这一最后阶段，购房者千万随意不得。本文列出业主收楼过程中容易出现的一些问题，希望对业主购房有所裨益。

　　陷阱一：假按揭

　　假按揭现象在广州楼市中大量存在，近两年因假按揭而引发的纠纷屡见不鲜。关于假按揭现象的产生、性质、危害及防范方法等问题，编者在第3期已做过较为详细的分析，在此不再赘述。
 
　　在这里我们想提醒购房者的是，市国土资源和房屋管理局目前已开通了商品房买卖合同查询、商品房预售证确权查询、二手房地产交易办理情况查询及登记案件办理情况查询等服务项目，购房者如果对所选购房产有疑问，可以在交完订金后凭预售证好上网或者到房地产登记部门查询该套房屋的抵押情况。购房者也可以要求开发商出示所购房产的国有土地使用权证和房屋所有权证，看证件的备注栏里有无他项权利记载。如果没有，那么该房屋就没有抵押给银行。在此购房者值得注意的是：1、应坚持看原件；2、应注意审查证件的真伪。

　陷阱二：交楼手续不齐全

　　开发商在交楼的时候，应按合同规定提供竣工备案表(按照验收合格交楼)或者综合验收合格证(按照综合验收合格交楼)或者其他交楼条件(至少有规划、消防验收证明)，同时，购房者还要注意审查包括住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等几个证件，如果发展商不出示文件或出示文件不齐全，那么业主可以拒绝收楼，并且发函开发商，要求按照合同规定提供证件并且要求逾期交楼的赔偿。

　 陷阱三：面积与层高缩减

购房者在看楼时还要慎防“垃圾面积”——即装修时无法把利用起来的那部分面积。在看样板房的时候应该看同栋楼的同一朝向、同一结构的户型，对于可能变更设计的楼盘，最好与发展商签订书面协议，约定如果所选房型与样板房不符，存在较多垃圾面积时的处理办法，以免交楼时吃哑巴亏。

　　层高问题与面积缩水相类似，购房者在看楼时一般也难以察觉。发展商为获取高额利润，往往会在层高上做文章，从每一层中减少几厘米，就可以在整个楼中出现规划里没有的负一层或复式单位。为避免吃哑巴亏，购房者可以与发展商在合同的附件文本上约定层高，万一发生层高缩减的情况，购房者可以向发展商索赔。

陷阱四：楼房裂缝

一般来说，与房间横梁平行的裂缝，是眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重的结构性质量问题。如果裂缝情况低于以上标准，那么业主就不能将其作为不收房的理由。

 陷阱五：暖气、煤气、宽带不能及时使用

如果暖气、煤气、宽带不能及时使用，目前主要是依据合同约定来追究违约责任。购房者在签订合同的时候，最好在合同或者补充协议中加上关于配套设施使用的条款。

陷阱六：建材超标

一些水泥、钢材、陶瓷等建材生产企业为了短期利益，生产出质量不合格的产品。个别发展商为了节省成本，就置消费者健康于不顾，不惜采用劣质材料。而相关行业、产品标准的不健全不完善和极少数相关检测部门执法不严，也让不少发展商钻了空子。

　　对于建材超标问题，消费者只能寄希望于相关检测部门加强执法力度，在购房时尽可能选择那些信誉度较高的发展商，同时在合同的文本中应详细规定相关的技术规范，在收楼的时候应仔细查验各项合格证明。

陷阱七：装修隐患多

在收楼的时候，购房者还应看清楚发展商是否具备了国家相关部门颁发的单项验收和综合验收证明，如果不具备则购房者最好拒绝收楼，等发展商取得相关证明之后再收。

　　新建商品房住宅都配有一般性用电与大家电用电的线路和插座，包括电视、宽带网络插座等都要一一点清。厨房和卫生间是房屋中硬件设备最多、最容易出问题且不易维修的部分，应仔细观察。最好是再做一次闭水试验，注意查看地漏排水是否顺畅，地面是否会积水或向房间外渗水，同时注意查看厨卫设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数等是否与合同约定相符，电源插座是否为带盖防水插座，上、下水和灶具排烟是否畅通等。

陷阱八：配套设施人间“蒸发”

　消费者应保留好销售广告和宣传资料，在收楼时如果发现楼盘宣传资料中所承诺的合法具体的学校、泳池等配套设施人间“蒸发”，应当要求发展商兑现诺言。如果发展商不能兑现诺言，那么消费者可以根据2003年4月28日公布的〈最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律的若干解释〉，向法院提起违约之诉，要求发展商承担违约责任。

陷阱九：验收有“猫腻”

有些楼盘没有通过综合验收，发展商急于套现，就可能采取边发售边验收的办法。这种情形下，一旦综合验收不过关，需要对业主已经落定装修好的房子进行拆除，那么最终损害的将是业主的利益。所以，如果业主在收楼的时候发现发展商没有综合验收合格证，那么业主就不要接钥匙，以免将来综合验收不合格发生纠纷时后悔。

陷阱十：市政规划变更

　由于现阶段市政规划的超前意识还不够强，朝令夕改的情况时有发生，今天的香饽饽很可能明天就成了烫手山芋。因此，消费者在选购房子的时候一定要先对城市规划有一个大概的了解，对楼盘所在区域、地段的市政规划更要详细了解，以免将来市政规划变更时影响楼盘保值增值。

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