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买二手房需要注意的十大细节

时间:2012-05-05 来源:装饰E站通www.zsezt.com 作者:装饰E站通 | 我要评论(0)
(1)房屋手续是否齐全  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的 极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。 所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 (2)房屋产权是否明晰  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的, 对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的 买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。  (3)土地情况是否清晰  二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无 偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地 的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段 土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 (4)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只 注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国 包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实 际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (5)市政规划是否影响  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近 要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨, 转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买 权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (7)福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定 限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法 律冲突。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长 期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。 (9)合同约定是否明确  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约 定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 (10)中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即 买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任 有可能自己都要承担。
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